Märkte ■ Trends ■ Bewirtschaftung ■ Objekte Nr. 1 ■ März 2020 ■ 85. Jahrgang ■ Sonderausgabe zu Schweizer BauJournal ■ www.robe-verlag.ch Bülach: Bülachgussareal – Naturnah Arbeiten, Wohnen und Geniessen Kemptthal: Geglückte Revitalisierung Zürich: Neubau Schulanlage Pfingstweid Immobilien im BlickPunktStudie Bundesamt für Energie 2018, Kategorie Wärme Ein ganzes Areal wirtschaftlich und sicher mit Energie versorgen. Dank lokal erzeugter Wärme, Kälte und Solarstrom. Referenzobjekt Greencity, Zürich. ewz.ch/energielösungenINHALT 1/2020 – Immobilien im BlickPunkt 3 Impressum Herausgeber / Verlag / Abos / Anzeigen: Robe Verlag AG, CH-5024 Küttigen, Tel. 062 827 45 00 – info@robe-verlag.ch - www.robe-verlag.ch Verlagsleitung: Herbert Schatzmann Inserate- und Contentverkauf: Christian Aeschlimann, Mobile 076 369 14 05 – c-aeschlimann@robe-verlag.ch Verkauf Baureportagen: Marcia Koch, Mario Lenz, Ferdinand Plain, Renate Ryser Redaktionsadresse: Robe Verlag AG, Bollackerweg 2, 5024 CH-Küttigen – Leitung: Fabian Schatzmann – redaktion@robe-verlag.ch Redaktionelle Mitarbeit in dieser Ausgabe: Prisca Baechinger, Fabian Schatzmann Layout / Prepress: Raffael Meier Druck: AVD Goldach AG, CH-9403 Goldach ISSN 1422-6936 1 2020 80 Jahre 23 Immobilien im BlickPunkt BEWIRTSCHAFTUNG 4 4 Real Estate Symposium 2020: Mehr Rechte, mehr Pflichten OBJEKTE 6 6 Neubau der Migros Amriswil: Wo Einkaufen zum Erlebnis wird 9 Spitzenforschung und Edukation vereint: Neues Campusgebäude in Davos 10 Umnutzung «Brick»-Gebäude in Kemptthal: Geglückte Revitalisierung 12 Neubau Schulanlage Pfingstweid, Zürich-West: Lernen in nachhaltigem Neubau 14 Jabee Tower in Dübendorf als Landmarke: Wohnerlebnis in 100 m hohem Hochhaus 20 Erweiterung und Sanierung Schulhaus Wasgenring, Basel: Ein Schulhaus stockt auf 22 Neubau Schulanlage Klosters-Serneus: Spielen und Lernen clever vereint 23 Vielseitig und wandelbar: YOND – höchste Flexibilität 26 Von 2018 bis 2019 realisiert, im November 2019 in Betrieb genommen: Bundesasylzentrum Zürich 27 Schaufensteranlage für Gewerbefläche erneuert: Primobau gilt als Spezialist für komplexe Aufgaben 28 Das neue Bülachguss Areal: Naturnah Wohnen und Arbeiten 33 Mülihof Alberswil – Ersatzneubau der «Neuen Steinermühle»: Geschichte modern interpretiert 34 Urbanes Wohnen in Zürich-Altstetten: Im Stückler – neue Wohnqualität 36 Umfassender Um- und Neubau: Wohnen im alten Baumbestand 38 Spezialisten im BlickPunkt 14Immobilien im BlickPunkt – 1/2020 Eigentum steht hoch in der Gunst der Schweizerinnen und Schweizer. Doch Eigentum ist mit vielen Pflichten und Einschränkungen verbunden. Ein Thema, welches die Immobilienbranche stark beschäftigt, bewegte auch die Referenten und Teilnehmenden am diesjährigen Real Estate Symposium. «Eigentum verpflichtet» – ein aktuelles, in der öffentlichen Wahrnehmung allerdings zu wenig beachtetes, Thema stand über dem diesjährigen Real Estate Symposium der fünf Fachkammern des SVIT. Nicht im Trafo in Baden fand es statt, sondern erst- mals im Ambassador House in Zürich. Kri- tisch setzen sich Historiker, Fachexperten und Juristen mit dem Motto auseinander und beleuchteten es von verschiedenen Seiten. Eine Tour d’horizon über Themen, welche die Immobilienbranche zuneh- mend beeinflussen werden. Unter verschiedenen Hüten Grundsätzlich trete jeder Inhaber von Kapital und jeder Eigentümer, in verschie- dene Beziehungen: als Gläubiger, als Haus- oder Bodenbesitzer, als Arbeitgeber, als An bieter oder Nachfrager. So begann der Ökonom und Sozialwissenschaftler Beat Kappeler seine Ausführungen. Eigentum sei meistens «relationell» und der Eigentümer stehe immer in Pflichten und Rechten zu andern. «Wer Eigentum als Schatz hält wie Gold, Edelsteine oder Sammlungen, steht ausserhalb. Hinge- gen ist Bodenbesitz stark exklusiv, wie viele Inserate aussagen: ausschliessend für andere und damit regelgebundener, verpflichteter», hielt er fest. Dazu genies- se das Bodeneigentum eine ökonomische «Rente», werte sich also bei steigendem Volkseinkommen ewig auf. Hingegen ist es «immobil», der Eigentümer ist ein «sit- ting duck» und könne vom Staat oder von Opponenten belangt werden. «Eigentum ist der Person als Grundrecht zugeordnet. Die Abstriche daran, wegen seiner relati- onellen Zusatzqualität, sollen seinen Kern nicht aufheben. Wenn eine Gesellschaft keine Eigentümer mehr kennt, hat sie kei- ne Paten für ihren Wohlstand mehr», be- kräftige Beat Kappeler. «Eigentum ist nicht verpflichtet für die Gesellschaft wohltätig zu sein, sondern die Gesellschaft ist ver- pflichtet, Eigentum sich streuen zu lassen». Bewusstsein hat sich verändert Um Eigentum einordnen zu können, muss es geschätzt, also bewertet werden, sagte Urs Hausmann – selbständiger Unterneh- mensberater mit Fokus Strategieentwick- lung – und blickte in die Vergangenheit des Schätz- und Bewertungswesen. Innerhalb der letzten gut 200 Jahre veränderte sich ■ Oben: Das Real Estate Symposium fand dieses Jahr im Ambassador House in Zürich statt. (Bild: zVg SVIT) ■ Unten: Tagungsleiter Marc Capeder und Mode- ratorin Ursula Unger führten durch das diesjährige Real Estate Symposium. (Bilder: R. Buchschacher) Real Estate Symposium 2020 Remi Buchschacher BEWIRTSCHAFTUNG Mehr Rechte, mehr Pflichten 4BEWIRTSCHAFTUNG 5 das kollektive, mentale Bewusstsein der Marktteilnehmer fundamental. So wurde bei der Grundlage zur individuel- len Erwartungsbildung über die zukünftig zu erwartenden «Cashflows» ein Richtungs- wechsel um 180 Grad vollzogen. «Statt wie ursprünglich die vergangene und später die gegenwärtige Ertragssituation als Referenz für die Zukunft zu nehmen, orientiert man sich richtigerweise an der weitgehend un- bekannten Zukunft. Ergebnis: Die Streubrei- te der Schätzergebnisse hat sich vergrös- sert», hielt Urs Hausmann fest. Mit Eigentum befasste sich auch Christian Ehl, CTO von ShareYourSpace. Er entwickel- te ein Modell für die bessere Auslastung von Büroflächen. Nicht Coworking steht dabei im Mittelpunkt, sondern die Nutzung von Gemeinschaftsräumen in grossen Bü- rogebäuden nach Arbeitsschluss. Vor allem Sitzungs- und Tagungsräume sind abends oft unternutzt, was dazu führt, «dass vie- le Bürotürme in Frankfurt am Abend leer und dunkel sind. Dabei gäbe es gute Mög- lichkeiten, diese besser zu nutzen», hielt Christian Ehl fest. Nicht das Eigentum wer- de dadurch tangiert, sondern die Ausnüt- zung. «Und diese zu verbessern ist auch im Interesse des Eigentümers». Interessante Gesprächsrunden Mit verschiedenen Gesprächsrunden ver- tieften die Anwesenden am Real Estate Symposium ihre Eindrücke des Hauptthe- mas und der Referate. «Unter Grundeigen- tum verstehen wir das dingliche Vollrecht, das der berechtigten Person umfassende Herrschaftsbefugnisse an einem Grund- stück einräumt», stellte der Notar und Grundbuchverwalter Adrian Mühlemat- ter klar. Aber: «Je mehr Rechte man hat, desto mehr Pflichten hat man». In seinen Ausführungen fand sich denn auch eine lange Liste von Einschränkungen, die den Eigentümer von Land oder Liegenschaften tangieren. Die nächsten Anlässe der Fachkammern finden an folgenden Terminen statt: Valuation Congress (31. März 2020, im Kul- tur & Kongresshaus Aarau) Facility Management Day (26. Mai 2020, im Seminarhotel Bocken in Horgen) ■ ■ Einer der Referenten war der bekannte Ökonom und Sozialwissenschaftler Beat Kappeler. Der Immobilien- Dienstleister Wincasa bietet Ihnen ein umfassendes Dienstleistungsportfolio – mit der Expertise von 920 Spezialisten an 28 Standorten. Für uns sind strategische Beratung und Positionierung, Planung, Bau, operativer Betrieb, Revitalisierung und Repositionierung einer Immobilie keine isolierten Abläufe, sondern zentrale Schritte auf dem Weg zu einem erfolgreichen Gesamtprojekt. www.wincasa.chNeubau der Migros Amriswil – Immobilien im BlickPunkt – 1/2020 OBJEKTE 6 Neubau der Migros Amriswil Prisca Baechinger Wo Einkaufen zum Erlebnis wird Die Genossenschaft Migros Ostschweiz hat am bestehenden Standort im Zentrum von Amriswil einen Neubau realisiert. Im Rahmen eines Studienauftrages überzeugte das Projekt der Winterthurer Architekten Stutz + Bolt + Partner AG in allen Punkten. Es wird als architektonisch, städtebaulich und funktional hervorragend gewürdigt. Nach dem Abschluss der Arbeiten zur Ein- richtung der Baustelle wurde am 20. Februar 2017 mit dem Abbruch der bestehenden Ge- bäude begonnen. Die etappierten Bauarbei- ten für die Erstellung der Baugrube starte- ■ Vielfältiges Einkaufsangebot im Obergeschoss. (Bilder: Beat Bühler,Stutz Bolt Partner Architekten AG) ten Mitte März 2017, Ende August 2018 war der Rohbau vollendet. Innerhalb von nur 12 Monaten konnte der fünfstöckige Rohbau mit zwei unterirdischen Parkdecks und drei Obergeschossen erstellt werden. Anschlies- send wurde mit dem Innenausbau begon- nen. Ende September 2019 konnte die neue Migros Amriswil eröffnet werden. Wo immer möglich, wurden die Bauarbeiten an Firmen aus der Region vergeben.1/2020 – Immobilien im BlickPunkt – Neubau der Migros Amriswil ■ Sorgfältig ausgewählte Materialien schaffen ein behagliches Ambiente, das zum Verweilen einlädt. ■ Bequem begehbare Rollbänder verbinden die Geschosse. Die Dimensionen des Gebäudes sind ge- waltig. Der neue Migros Markt hat eine Länge von 92,5 m, eine Breite von 69,3 m und eine oberirdische Höhe von 15,6 m. In- klusive der Tiefgaragengeschosse sind es gar 22,5 m. Die Verkaufsfläche beträgt ins- gesamt 6200 m2. Vorfabrizierte, braun-rot eingefärbte Fassa- denelemente aus Istighofer Beton ziehen sich um das ganze Gebäude. Auf eine we- niger hochwertige Rückfassade im Anlie- ferungsbereich wurde aus städtebaulichen Überlegungen verzichtet. Die Fronten der Geschäfte nehmen die Trapezform der Fas- sadenelemente wieder auf. Die Decke der Mall besteht aus weissen Metallbändern. Diese verlaufen in alle Richtungen geradli- nig durch die Mall und vernetzen sämtliche Laden- und Dienstleistungsflächen mitein- ander. Im Bereich des Oberlichts über den Rollbändern nehmen die speziell für diese Mall angefertigten Leuchten die Thematik der Deckenbänder auf. Einkaufs- und Wohnangebot Herzstück des Migros-Neubaus ist der Super- markt im ersten Obergeschoss mit 2600 m2 Fläche. Ein grosser Teil davon macht der Fri- schebereich aus, dazu kommen bediente OBJEKTE 7 INTRA LOGISTIK A K LAGERSYSTEME SOFTWARE FLURFÖRDERZEUGE Stöcklin Logistik | www.stoecklin.com Stöcklin Logistik AG CH-4143 Dornach +41 61 705 81 11 info@stoecklin.comNeubau der Migros Amriswil – Immobilien im BlickPunkt – 1/2020 OBJEKTE 8 Bauherrschaft Genossenschaft Migros Ostschweiz, Industriestrasse 47 9201 Gossau, www.migros.ch Architektur Stutz Partner Architekten AG, Katharina Sulzer Platz 10 8400 Winterthur, Tel. 052 244 44 44, www.stutzbolt.ch Ingenieure Bauingenieur: Ribi + Blum AG Ingenieure und Planer SIA USIC Konsumhof 3, 8590 Romanshorn, Tel. 071 466 10 10 info@ribiblum.ch, www.ribibblum.ch Elektroingenieur: HEFTI.HESS.MARTIGNONI. St. Gallen AG, Ikarusstrasse 9 9015 St. Gallen, Tel. 071 274 80 80, stgallen@hhm.ch www.hhm.ch Elektroingenieur: encon engineering ag, Bahnhofstrasse 1, 7208 Malans Tel. 081 303 44 55, info@encon-engineering.ch www.encon-engineering.ch HLS-Ingenieur: Vadea AG, Lukasstrasse 30, 9001 St. Gallen Tel. 071 243 38 65, info@vadea.ch, www.vadea.ch Aushubbegleitung / Konzept: CSD INGENIEURE AG, Fidesstrasse 6, 9000 St. Gallen Tel. 071 229 00 90, st.gallen@csd.ch, www.csd.ch Geologie: Andres Geotechnik AG, 9016 St. Gallen Akustik & Bauphysik: Baumann Akustik und Bauphysik AG, 9615 Dietfurt Inserenten MB Sanitär Heizung AG, Rorschacherberg Vadea AG, St. Gallen Stöcklin Logistik AG, Aesch Fleisch-, Fisch- und Käsetheken sowie eine grosse Auswahl an Obst und Gemüse. Nebst Migros-Supermarkt und Migros-Restaurant, wurden – wie zuvor – die Apotheke und der Kiosk untergebracht. Neue Mieter sind ein Activ-Fitness-Trainingszentrum mit Physio- therapiepartner, die Papeterie Schäfler, das Uhren- und Schmuckgeschäft Harmony, das Telekommunikationsfachgeschäft Alptel und Coiffeur Gidor. Denner und die Migros- Fachmärkte SportXX und melectronics sind aus dem benachbarten Amriville in den Neubau umgezogen. Auch ein Kinderpara- dies wurde realisiert. Für die Kunden all dieser Läden stehen 150 Veloabstellplätze und 235 Tiefgaragen- parkplätze zur Verfügung. Die Tiefgarage ist über die gemeinsame Einfahrt und für Fussgänger durch einen Tunnel mit der des benachbarten Einkaufszentrums Amriville verbunden. Oberirdisch wurde zwischen den Einkaufs- zentren Migros und Amriville ein grosser ge- meinschaftlicher Platz realisiert. Die Platz- gestaltung zwischen dem Migros-Neubau und dem Amriville erinnert an die Vergan- genheit der einstigen Textilhochburg. Granit aus der Schweiz wird zum überdimensiona- len Stoffmuster verlegt. Dieser öffentliche Stadtplatz verbindet einerseits die beiden Einkaufszentren miteinander und ist ander- seits für Fussgänger und Velofahrer aus dem Westen der Stadt eine attraktive Verbindung zu Kirchstrasse und zur Bahnhofstrasse. Die sechs 4,5-Zimmer-Mietwohnungen im zweiten Obergeschoss wurden in An - lehnung an Reiheneinfamilienhäuser ge- staltet. Der Zugang erfolgt über das südlich gelegene Treppenhaus. Auf dem Hauptdach im zweiten Obergeschoss tritt man wieder ins Freie und gelangt über den bepflanzten Dachgarten zum Wohnungseingang, der von einem privaten Vorgarten umgeben ist. Nachhaltigkeit im Fokus Bei der Auswahl der verwendeten Baustoffe sowie bei der Realisierung der technischen Infrastruktur wurde auf eine möglichst nachhaltige Bauweise geachtet. So ist die Beleuchtung im gesamten Einkaufszent- rum mit LED-Leuchten realisiert. Kühlmöbel der neuesten Generation sorgen mit ihrer hohen Effizienz für eine weitere Energie- einsparung. Die Abwärme der gewerb- lichen Kälte wird für den Heizkreislauf des gesamten Gebäudes genutzt. Die zusätzlich benötigte Heizwärme wird mittels Wärme- pumpen aus den 66 Erdsonden entzogen. Diese Erdsonden werden auch im Klima- kältebetrieb zum Einsatz kommen und entsprechend wieder regeneriert. Auf dem Dach der Wohnungen sowie des Trainings- zentrums wurde eine Photovoltaik-Anlage mit einer Leistung von 280 kWp installiert – ausreichend Strom, um den Bedarf von 60 Haushalten pro Jahr abzudecken. ■ ■ Grosszügig eingerichtete Kundentoiletten. Vadea AG Lukasstrasse 30 9001 St. Gallen info@vadea.ch vadea.ch Weit denken – umsetzbar planen Vielen Dank, dass wir Sie bei Ihrem Projekt unterstützen durften. Gerne bleiben wir auch zukünftig Ihr Partner für Energie- und Gebäudetechnik. 9404 Rorschacherberg 9400 Rorschach info@mbsh.ch www.mbsh.ch Sanitär Heizung / Kälte Lüftung 24 Std. ServiceOBJEKTE 9 1/2020 – Immobilien im BlickPunkt – Neues Campusgebäude in Davos Bauherrschaft Kühne Real Estate AG, Dorfstrasse 50, 8834 Schindellegi Totalunternehmung Ralbau AG Generalunternehmung, Ringstrasse 14 7004 Chur, Tel. 081 286 01 86, www.ralbau.ch Architektur OOS AG, Hardstrasse 245, 8005 Zürich, Tel. 043 500 50 05 www.oos.com Ingenieure Bauingenieur: Pöyry Schweiz AG, 8048 Zürich Elektroplanung: Amstein + Walthert AG, 8050 Zürich HLKK-Ingenieur: Anex Ingenieure AG, 8005 Zürich Labor-Planung: Tonelli AG, 4460 Gelterkinden Gebäudeautomation: HKG Consulting AG, 5001 Aarau Spitzenforschung und Edukation vereint Neues Campusgebäude in Davos Die Hochgebirgsklinik Davos will ihr gesamtes, riesiges Areal planerisch neu strukturieren und bebauen. Das nun fertiggestellte Gebäude ist ein wichtiger Baustein für die Positionierung als ein weltweit führender Medizincampus. Noch vor ein paar Jahren hätte kaum je- mand damit gerechnet, dass auf dem Areal der Hochgebirgsklinik in Davos eine Zukunft möglich wäre. Die Einrichtung stand vor dem Konkurs. 2014 hatte der Unternehmer Klaus- Michael Kühne die Liegenschaften der Klinik gekauft und so den Grundstein für eine Neu- ausrichtung gelegt. Bereits damals kündigte er an, einen Allergieforschungs-Campus rea- lisieren zu wollen. Labor- und Büroneubau Der Campus-Neubau liegt in der Parkanlage östlich des bestehenden Klinikhaupt- gebäudes und wird mit diesem durch einen «Connector» verbunden. Das Zürcher Archi- tekturbüro OOS führte die diversen und an- spruchsvollen Nutzungen in einer innovati- ven und nutzerorientierten Architektur und Innenarchitektur zusammen. Das durch Ral- bau AG als Totalunternehmer ausgeführte Bauvorhaben umfasst einen Neubau sowie ein Verbindungsbauwerk auf dem Areal der Hochgebirgsklinik Davos-Wolfgang. Der hochkomplexe Labor- und Büroneubau wurde in enger Zusammenarbeit zwischen der Bauherrschaft, den Architekten sowie den Nutzergruppen entwickelt und unter Einhaltung des Budgets realisiert. Der Forschungsbereich ist auf zwei Eta- gen jeweils in Kombination von Büro- und Laborarbeitsplätzen mit zugehörigen Nebenräumen und Personalinfrastruktur konzipiert. Ein Teil des Labors ist der bio- logischen Schutzstufe BSL 3 zugeordnet und muss sowohl von der Betriebsorganisation wie auch den baulichen und betrieblichen Einrichtungen die entsprechend hohen An- forderungen absolut zuverlässig erfüllen. Der Neubau enthält nebst Labor- und Büro- flächen auch gemeinschaftlich durch alle Nutzer verwendete Campusflächen, wie beispielsweise Seminarräume. Wichtiger Baustein der Neuausrichtung Am 20. Juni 2019 wurde der Neubau nach einer Bauzeit von rund 15 Monaten den künftigen Nutzern termingerecht über- geben. An die Baukosten von rund 18 Mio. Fr. steuerten Bund und Kanton Graubünden einen Betrag von 4,75 Mio Fr. bei. Die drei in den Bereichen Allergien und Asth- ma spezialisierten Institutionen, nämlich das Schweizerische Institut für Allergie- und Asthmaforschung, das Christine Kühne – Cen- ter for Allergy Research and Education und die Hochgebirgsklinik Davos vereinen im Neubau ihre Kompetenzen im Forschungs- sowie Ausbildungsbereich und schaffen durch die räumliche Nähe Synergien zu- gunsten einer leistungsstarken Patienten- versorgung. ■ pb ■ Im direkt an die Hochgebirgsklinik angeschlossenen Gebäude soll geforscht und gelehrt werden. ■ Aussenbereich zum Park. (Bilder: Michael Egloff) ■ Der Campus-Neubau ist mit dem bestehenden Klinikhauptgebäude durch einen «Connector» verbunden. Next >